La sécurité d'une copropriété et sa gestion

Vous êtes surement perdu et c’est normal. Gérer les accès et la sécurité d’une copropriété n’est pas une tâche facile, entre les différents accès, les différentes technologies et surtout les copropriétaires qui ne veulent pas toujours la même chose. Il y a aussi ceux qui y résident et ceux qui louent, il est parfois pour ne pas dire tout le temps extrêmement difficile de convaincre. Je vais m’aventurer dans la rédaction d’un article destiné à vous conseiller et surtout vous montrer les options qui s’offrent à vous. J’essaierais de ne pas me perdre parce que vous allez le comprendre assez rapidement, même nous, professionnel des accès, nous pouvons nous perdre.

Ci-dessous, vous trouverez sous format de paragraphe les points importants pour une gestion harmonieuse de vos accès. Cette liste n’a pas forcément d’ordre et parfois je vous indiquerais le chemin vers un autre article détaillant plus précisément la technologie. En bas de page, disponible en téléchargement un formulaire sous format tableau PDF pour vous aider à faire le point sur vos accès.

Le principe de la gestion

Pourquoi gérer les accès de sa copropriété ? Les va-et-vient sont courants, le secteur immobilier est en mouvement et le turnover entre locataire et propriétaire n’est pas près de se calmer. Il y a aussi les familles qui s’agrandissent, les locataires ou propriétaires qui perdent leurs clés et leurs badges. Gérer les accès, c’est surtout gérer les gens.

Quand vous décidez d’instaurer une gestion détaillée de vos accès vous décidez en fait à l’avance la démarche à suivre en cas de pépin. Vous devez être capable de mettre en place un protocole pour chaque éventualité.

L’objectif de la gestion

J’en vois 3. Le premier est bien sûr de faciliter les accès. Rien de plus beau que d’utiliser un badge pour ouvrir la porte principale, la porte du SAS et les parties communes. Rien de plus magique que de voir qui vous appelle à une heure si tardive en bas de l’immeuble. Gérer l’accès c’est facilité les entrées et sorties des résidents, mais aussi des intervenants externes en leurs octroyant une plage horaire d’intervention.

Le deuxième point important c’est la gestion des accès. Ne pas laisser rentrer n’importe qui à n’importe quel moment c’est important. Un cas d’école serait une copropriété avec deux immeubles, mais une entrée commune. Facile de comprendre que les résidents de l’immeuble A ne doivent pas rentrer dans l’immeuble B. Un autre cas encore plus courant est le médecin dans votre immeuble, doit-il avoir une plage horaire ou l’immeuble est toujours ouvert ou doit-il avoir un système à part ? (j’en parle en fin d’article) Donner des autorisations spécifiques à chaque résident et non résident c’est important pour garder le contrôle de votre copropriété.

Le troisième point est la sécurité. Gérer vos entrées c’est savoir quels systèmes de fermetures vous avez surplace. C’est prendre la décision d’avoir une ventouse électromagnétique à la place d’une simple gâche. C’est d’avoir la possibilité de voir qui sonne en bas ou de n’autoriser l’accès des personnes étrangères à l’immeuble que dans le SAS de votre copropriété. Ici, on filtre dans le but de se protéger.

La mise en place d’une gestion

Pour garantir la sécurité des résidents ainsi que de faciliter les entrées et sorties il est important de mettre en place une gestion. Cette gestion commence par l’inventaire des équipements que dispose votre copropriété. Pas très compliqué, dans le document en bas de page vous trouverez la démarche à suivre. Porte par porte vous devez rentrer dans le détail de ce qui ouvre, ce qui ferme, ce qui a été remplacé ou dépanné récemment, mais aussi l’état et leurs fonctions.
Une fois que vous avez une idée de ce que vous possédez, vous devez vous faire une idée de ce qui existe sur le marché. La liste ci-dessous répondra alors à cette question. Une fois que vous savez ce que vous avez et ce que vous pouvez avoir en respectant l’harmonie des équipements il ne vous reste plus qu’à décider de ce que vous voulez pour votre copropriété. Le professionnel vous aidera alors à mettre en place une sorte de protocole à suivre pour une transition simple, peu couteuse et surtout rapide.

Les équipements

Les entrées

Une certaine logique de fonctionnement doit être préservée dans votre entrée immeuble. Je remarque que beaucoup de copropriétés font de mauvais choix lorsque qu’il agit de sécuriser les entrées. Je pense qu’il faut voir vos entrées comme des filtres. Plus on avance plus on filtre. La porte d’entrée sur rue ne disposera pas des mêmes équipements que la porte intérieure (la deuxième, si vous en avez une). C’est important.

Le SAS

Théoriquement, le SAS est une cabine intermédiaire à deux entrées. Le plus souvent utilisé dans les banques ou bijouterie ou même les bateaux ou salle blanche. Ici quand je vous parle de SAS je parle d’une double entrée avec un système de contrôle d’accès commun (un système qui contrôle deux portes ou plus, connectés les uns aux autres) ou au moins un système de contrôle d’accès conscient (j’invente des mots) qui, même si les portes n’ont pas de système commun, d’une même marque ou connecté les uns aux autres, sont au moins au courant de ce que l’autre fait (peut ou ne peut pas faire).

L’idée étant d’avoir deux portes d’entrées contrôlées par un système de contrôle d’accès. La porte principale qui filtrera le monde extérieur et qui laissera l’accès aux parties communes et donc aux services. La deuxième porte qui ne laissera rentrer que les copropriétaires et personnes invitées.

La porte principale

Elle donne sur la rue, l’extérieur. C’est le premier filtre. Ici, vous devez laisser rentrer pas mal de monde. Entre le postier, les livreurs, les amis bref, ça fait du monde. Dans la logique personne ne devrait avoir accès à votre copropriété et personne ne devrait avoir le code d’entrée de votre immeuble. Ici, vous devez filtrer. L’installation d’un interphone ou mieux encore un visiophone est obligatoire. Vous filtrez par le choix d’ouvrir ou pas aux personnes qui sonne. Personne d’autre. Si elles possèdent un badge alors l’accès leur est déjà autorisé, pareil pour le code. En revanche, sans code ou sans badge une personne extérieure à l’immeuble devra sonner.
L’équipement standard d’une porte sur rue sera composé :

• Interphone ou visiophone
• Clavier codé
• Système Vigik

La deuxième porte SAS

Cette porte est le dernier rempart. Beaucoup de copropriétés n’ont même pas de système, même mécanique, sur leur deuxième porte. C’est une erreur. La première porte a filtré le monde extérieur, principalement pour l’accès aux boites aux lettres. La deuxième porte devra filtrer le reste des gens. Concrètement, sans interphone ou visiophone sur la deuxième porte, uniquement les détenteurs du code / badge peuvent passer.
L’équipement standard d’une porte de SAS sera composé :

• Clavier codé
• Vigik

Quelle porte sera équipée de quoi ?

Alors c’est bien le combat. L’idéal serait d’installer deux interphones ou visiophones si vous avez un SAS, mais deux interphones reliés peut coûter cher. Alors je pars du principe que les lecteurs, comme la majorité des copropriétés que je visite, n’ont qu’un interphone et un clavier codé. Alors la question : Devons-nous installer un visiophone à l’extérieur ou à l’intérieur ? Il n’y a pas vraiment de règles, mais surtout des préférences. Sachez ceci :

Les services Vigik (voir le paragraphe Vigik pour plus de détails) : Les services ne peuvent pas être retirés de la première porte (celle qui séparera la rue de vos boites aux lettres). Les livreurs ayant un badge 12h ou 24h pourront de facto ouvrir la première porte. C’est obligatoire, certains services seront liés aux services La Poste.
Le tableau ci-dessous donne une idée des possibilités avec des cas de figures courants.

Cas de figure	I-Ex C-In	I-In C-Ex	C-Ex C-In	I-Ex I-In
Code extérieur	Pas obligé de le donner, Les personnes qui veulent rentrer dans l’immeuble doivent obligatoirement sonner	Obligé de donner le code. Aucun autre moyen de rentrer pour les non-résidents.	Obligé de donner le code. Aucun autre moyen de rentrer pour les non-résidents.	Pas obligé de le donner, Les personnes qui veulent rentrer dans l’immeuble doivent obligatoirement sonner
Code intérieur	À donner qu’aux personnes ayant un besoin d’accès aux appartements	Obligation de donner le code à tous le monde. Sinon, personne ne peux rentrer.	Obligation de donner le code à tous le monde. Sinon, personne ne peux rentrer.	Personne n’a besoin de code. La fonction code est réservée aux résidents sans badges.
Services	Les services peuvent rentrer uniquement à l’extérieur si Vigik désactivé à l’intérieur.	Les services peuvent rentrer uniquement à l’extérieur si Vigik désactivé à l’intérieur.	Les services peuvent rentrer uniquement à l’extérieur si Vigik désactivé à l’intérieur.	Les services peuvent rentrer uniquement à l’extérieur si Vigik désactivé à l’intérieur.
Livraison	Pour faire sa livraison le livreur sonne, et tape le code de la deuxième porte	Le livreur a le code de la première porte, mais il doit sonner pour la deuxième porte	Le livreur a les deux codes	Le livreur n’a aucun code.

I = Interphone ou visiophone
C = Clavier (clavier codé, digicode)
Ex = Extérieur
In = Intérieur

À titre personnel, je conseille l’installation de deux platines. Sans discussion. Après si l’argent est un souci – et c’est souvent un souci – alors peu importe votre décision. Je conseille de remplacer votre code d’entrée tous les mois. Les procédures de remplacement sont très simples à suivre et en moins de 5 minutes l’affaire est réglée.

Locaux techniques

Souvent délaissé car peu utilisés les locaux techniques comme le local poubelles ou la porte de cave ou même la porte de la cour doivent eux aussi être considérés comme des portes à sécuriser. Alors, le plus intelligent serait de mettre ces portes sous une clé unique afin de faciliter l’accès. Le mieux, et cela existe dans les constructions neuves, serait de mettre ces portes sous contrôle d’accès. Vous pourrez alors avoir l’accès à vos caves, locale poubelle avec un badge et non plus une clé. Plus de perte, plus de reproduction. Un badge pour toutes les portes.

Ferme porte

C’est le moyen de fermeture automatique de vos portes le plus simple et le moins couteux pour votre copropriété. Pour les portes standard (bois, porte en fer ou alu) vous devrez installer un ferme porte à compas ou à glissière. Ils ont la même fonction, le choix du bras (à compas ou à glissière) n’est qu’un choix esthétique. Tandis qu’un à un bras qui ressort de la porte (formant une sorte de triangle) l’autre à un bras fixé sur le bâti de votre porte. Plus plat il est aussi plus cher.

Pour les portes en verre vous ne pourrez qu’installer un pivot de sol. Même fonction que les fermes portes, celui-ci est installé dans le sol et non pas en haut de la porte, car vous ne pouvez pas vous visser sur du verre.

Vigik

Vigik est un produit fabriqué et maintenu par La Poste. Je ne rentre pas dans le détail du fonctionnement, mais pour faire simple : La Poste délivre une licence d’utilisation du système Vigik aux fabricants (Noralsy, Urmet, Immotec…) Eux développent des centrales de gestion en intégrant les fonctionnalités Vigik. Dans votre centrale, qu’elle soit développée par Urmet ou Noralsy ou qui que ce soit, intègre obligatoirement les accès pour la police, les pompiers, services d’urgences (Gaz, EDF) et bien sure La Poste. En plus des services dits (obligatoire) le système Vigik intègre des “services” optionnels comme l’accès à votre copropriété des services comme Chronoposte ou services de distribution de flyers (publicité) et des services de livraisons comme Amazon… Ces services peuvent bien évidemment être supprimés par votre installateur.

Nous, installateur et fabricants faisons la distinction entre deux systèmes. Le système autonome et le système à gestion en temps réel.

Système autonome

Le système autonome est uniquement installé dans des petites copropriétés. Moins d’une vingtaine de copropriétaires, ces systèmes peuvent cependant être installés dans des copropriétés plus grandes sans vrais limite de taille (3000 badges). La particularité de ce système est que l’ajout et la suppression de badge se fera surplace à l’aide d’un encodeur. Il faudra saisir les badges manuellement, cela reste simple quand vous avez une trentaine de badges, mais dans une copropriété avec 30 résidents et 3 ou 4 badges par lot vous vous retrouverez très rapidement dépassé avec la perte de badge, les dysfonctionnements et les copies illégales.

Système à gestion en temps réel

Le système en temps réel est plus sophistiqué. Pour dire les choses simplement vous avez un programme de gestion sur lequel vous vous connecterez, votre centrale sera connectée à ce programme. Vous disposerez d’un tableau (plus ou moins complet en fonction des fabricants) et vous pourrez créer de nouveau lots et y ajouter ou supprimer des badges. L’avantage est la simplicité de gestion. Pas besoin de tenir une base de donnée à part et d’y noter le nom des résidents et de noter les numéros de badges. Le programme s’en charge. Il est très simple d’ajouter ou de supprimer un badge.

Clavier codé

Le clavier permet le contrôle une ouverture lors de la saisie d’un code. Vous pouvez disposer d’un clavier autonome (clavier seul) ou un clavier sur votre système d’interphone ou visiophone. Dessus, peut venir se greffer un système Vigik.

Communication

Interphone

Le moyen de communication le plus courant dans les copropriétés. L’interphone transmet une information audio d’en bas vers le haut (phonie montante) et d’en haut vers le bas (phonie descendante). Avec les nouvelles technologies et grâce aux réseaux 3g 4g et 5g des systèmes sans fils existent. Je ne les conseille pas, mais ces systèmes peuvent être très utiles quand le passage des câbles est impossible.

Si vous comptez remplacer votre platine alors je conseille une platine avec un clavier codé intégré et un emplacement de tête de lecture Vigik

Visiophone

Je ne m’attarde pas sur la description, la même chose que pour l’interphone, mais avec la vidéo en plus. Je ne conseille pas le sans-fil pour la visio. Même si les réseaux sont développés et puissant avec la 4G et surpuissant avec la 5G, le signal à ses limites et le flux avec l’amélioration de la qualité d’image (FHD / 1080p) augmente considérablement le poids du signal. D’une part, vous payerez un abonnement très cher (ce qui rend l’amortissement du produit complexe) et d’autre part, vous ne serez très certainement pas satisfait du résultat sur le long terme.

Sans fil ou filaire

Deux technologies existent. Les systèmes d’interphones et de visiophone peuvent être installés avec ou sans fil. Je serais bref. Toujours utiliser le système filaire. Les systèmes sans fil utilisent le réseau 3g, 4g et même 5g. Les systèmes récents sont sous le réseau 4g et cela fonctionne très bien. Même pour les flux vidéo qui consomment plus de bande passante et donc requiert une meilleure connexion. En revanche, il faut une puce, donc un abonnement téléphonique. Vous pourrez prendre les calculs dans tous les sens, si vous pensez $$$ alors la majorité des systèmes sont amortis en 3 ans comparés à un abonnement. Certes les systèmes sans-fil coûtent moins cher parce qu’aucun câble n’est installé lors de la pose, mais payer 40€ par mois pour le reste de votre vie… non.

Ce qu’il faut savoir est que le SAV est quasi inexistant sur les systèmes filaires. Une fois posé, vous pouvez passer facilement 10 ans sans avoir à toucher à votre installation. Donc pas moyen de justifier un abonnement (souvent, les installateurs qui proposent les systèmes sans-fil à abonnement vanteront le mérite d’une supposée maintenance préventive pour couvrir le coût de l’abonnement).

L’unique cas de figure ou le sans-fil devrait être utilisé est lorsque qu’aucun passage n’existe. C’est souvent le cas dans les immeubles haussmanniens ou pierre de taille. Le passage de câble quand aucun réseau n’existe est complexe. Pas impossible, mais chercher un passage demande parfois de percer des murs de plus 1m et de passer dans des caves. Complexe et très couteux. L’utilisation du sans-fil paraît logique.

Boîte aux lettres

La réception du courrier peut se résumer à la simple dépose d’une lettre dans une boite, mais avec l’évolution des messages dématérialisés et l’écologie vous ne recevez plus beaucoup de lettre. En revanche, vous recevez des colis, beaucoup de colis. Les nouvelles copropriétés sont équipées en boites aux lettres un peu spéciale. Alors ce n’est pas nouveau, cela fait plus de 20 ans que certaines copropriétés sont équipées. Ces boites sont équipées d’une porte principale qui s’ouvre et qui permet au livreur / postier de déposer les colis. Rien d’extraordinaire, mais c’est un plus.
La réception des colis n’est pas la seule option disponible sur les batteries de boites aux lettres nouvelle génération, vous pouvez choisir vos couleurs, le tableau d’affichage, mais aussi la combinaison des clés. C’est ce en mon sens, le point le plus important.

Fermetures

Gâche électrique

Vos portes, si celle-ci sont contrôlées par une ouverture électronique (clavier codé, badge, interphone ou visiophone) devront être équipées d’un mécanisme d’ouverture déclenchable électroniquement.

La gâche électrique remplace la gâche mécanique de votre serrure. Il existe autant de modèle de gâche que de serrure. Chaque serrure sa gâche électrique, même si beaucoup de modèle s’adapte sur plusieurs serrures.
Pour faire simple, cette gâche dispose d’une partie mobile souvent retenu par une pièce en acier qui elle-même est retenue par une pièce contrôlée par un petit aimant. Dès qu’une commande est transmise (code, badge, bouton de sortie) cet aimant absorbe la pièce en acier et permet l’ouverture de la porte.

Il existe deux types de gâche : Émission et Rupture. L’une est contrôlée par l’envoi d’un courant, l’autre est contrôlée par la coupure d’un courant. Le choix se fait par le professionnel en fonction de votre installation. Si vous avez envie d’en savoir plus alors c’est par ici : La gâche électrique

Ventouses électromagnétiques

Elles ont le même rôle que la gâche électrique et contrôle votre porte de façon électronique. Plus de serrure, votre système complet est revu pour l’installation d’un système 100% électronique.

Techniquement parlant, la ventouse n’est qu’un gros aimant contrôlé électroniquement à l’aide d’un courant. Dès que vous voulez sortir, ou que vous passez votre badge, le système coupe le courant et la porte s’ouvre.

Il existe trois versions de ventouses. La moins chère et forcement la moins belle est la ventouse en applique, fixée avec des cornières en acier. Rapide, efficace et pas cher elle ne demande pas de modification complexe sur votre porte. La deuxième est la ventouse en bandeau poignée. C’est une ventouse d’une hauteur d’environ 50cm fixée dans une poignée. Bien plus belle et fonctionnelle, en plus d’avoir une ventouse elle dispose d’une poignée. La troisième est le bandeau ventouse intégral. Ce bandeau prend toute la hauteur de la porte. Bien plus esthétique, car il recouvre la totalité des anciens éléments installée. En plus d’être un cache-misère, de disposer d’une poignée le bandeau est livré avec deux ou trois ventouses électromagnétiques.

Serrures

Elles seront principalement utilisées pour vos parties communes. Rares sont les copropriétés avec des serrures à proprement parler. Vos entrées disposeront surement de serrures (les portes avec gâches électriques ont forcément une serrure), mais elles ne seront pas contrôlées par des cylindres ou par des clés et si cela est le cas alors débarrassez-vous-en ! Les clés, mêmes protégées seront reproduites par les copropriétaires et seront forcément perdues avec le temps. Vous devrez vous résumer à utiliser des serrures (avec cylindre) sur les portes de vos parties communes (intérieure). Ces portes seront dans la plupart des cas uniquement accessibles après le passage de votre SAS et dans le cas où des clés seraient perdues alors pas de danger au niveau des accès.

Pour ce qui est du choix des serrures alors simplicité est le maître mot. Pas besoin d’investir des milles et des cents. Une simple serrure monopoint (larder ou applique) suffira. Ce qui peut être intéressant et l’installation d’une serrure avec un cylindre européen et non pas un cylindre rond. Le cylindre européen est facilement remplaçable et donc, lorsqu’une clé est perdue, le remplacement ne coûtera pas cher.

Organigramme

L’organigramme de clé permet de hiérarchiser les portes afin de n’utiliser qu’une seule clé pour ouvrir toutes les portes de votre copropriété. Les petites copropriétés (avec moins de 5 portes pour les parties communes) n’ont pas vraiment d’intérêt à faire installer un organigramme de clé. En revanche, lorsque votre copropriété dépasse les 5 portes, il peut être intéressant de hiérarchiser et d’attribuer des accès spécifiques à chaque clé.

Exemple :

Une copropriété avec 60 logements possède souvent plusieurs accès. Au minimum deux entrées, en Île-de-France lors de sa construction elle possèdera forcément un parking soit une entrée parking, et au moins un accès pour l’immeuble (depuis le parking). Pour 60 logements, j’imagine bien une loge pour le gardien, divers portes pour le local poubelle, les poussettes, les portes des parties communes qui sépareraient les longs couloirs et j’en passe.

Un copropriétaire aura donc la clé de chez lui, la clé de la boite aux lettres, le badge de l’entrée principale, et une dizaine de clés pour les différents accès. Avec une hiérarchisation, un copropriétaire, grâce un organigramme bien conçu peut n’avoir qu’une seule et unique clé qui ouvre toute la copropriété. Un badge peut être intégré à la clé, un bip pour le parking aussi.

L’organigramme vient simplifier la gestion des clés. Il a beaucoup d’avantages, mais aussi pas mal de défauts. Le plus important est la capacité à une personne d’ouvrir toutes les portes d’une copropriété, si vous perdez une clé, il est relativement facile de faire remplacer le cylindre de chez vous, en revanche remplacer toutes les serrures de tous les copropriétaires devient un casse-tête à plusieurs milliers d’euros.

Ce que je conseille aux grandes copropriétés est de faire installer un organigramme uniquement sur les portes des parties communes (locaux techniques / poubelles / parking) mais de laisser les entrées et les portes des copropriétaires avec des cylindres indépendants. Vous vous simplifiez la vie, mais vous n’airez pas de failles critique de sécurité en cas de perte de clé.

Copropriété avec Médecin (Avocat ou autre)

Je pars d’un principe simple, en anglais c’est “better be safe than sorry” ou la version française “mieux vaut prévenir que guérir. (je préfère l’anglais) bref. Je suis pour le tout SAFE.  Donc je ne laisse jamais la copropriété en libre accès. Pas de plage horaire pour le médecin.

La totalité des claviers codés (digicode) ont la capacité d’entrer plusieurs codes à la fois. Ce que je conseille aux copropriétés avec médecin c’est de faire installer 2 codes sur la platine. Le médecin ne donnera à ses patients que le deuxième code. Bien évidement, celui-ci devra être changé plus souvent que le premier code. Je conseille de base un changement de code tous les mois. C’est clairement impossible. Partant du principe qu’un courrier doit être envoyé à chaque copropriétaire et que ceux-ci doivent aussi informer leurs locataires, bref… trop compliqué. Alors pour les copropriétaires un remplacement de code tous les 3 mois est selon moi raisonnable. Pour le code “médecin” un remplacement tous les mois devra être imposé.

Encore une fois, les procédures de changement de code sont très simples à appliquer. Elles ne prennent pas plus de 5 minutes.